Castilho - Empreendimentos Imobiliários & Consultoria Empresarial S/S Ltda.

Contratos, burocracia e prazos

• Que cuidados tomar na assinatura do contrato ?

  Os contratos devem ser lidos na presença de testemunhas qualificadas e das partes. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.

• Qual a duração de um contrato comercial ?

  O prazo de locação comercial é de 12(doze) meses, podendo ser estendido de acordo com o interesse das partes.

• Qual a duração de um contrato residencial ?

  A lei 8.245/91 sugere o prazo de 30(trinta) meses para as locações residenciais.

• O que é preciso para transferir ou modificar Locatário ou Fiador ?

  Para mudar o Fiador, basta que o Locatário apresente a documentação exigida ao pretenso Fiador, como fizera no início da Locação.
  Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, basta fazer um pedido de Aditamento contratual mencionando esta alteração.
  Quanto à mudança do inquilino, além da rescisão do contrato atual, o novo inquilino precisa apresentar a documentação exigida e possuir as qualificações.

• Se eu precisar desocupar um imóvel residencial antes do prazo de 30 (trinta) meses, o que devo fazer ?

  O locatário pagará a multa contratual proporcional ao tempo que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não negociá-la.
  Há, entretanto, um caso previsto em lei que permite ao Locatário desocupar o imóvel a qualquer tempo independente do prazo contratual decorrido, o qual seja:
  - Mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, no entanto, para isso notificar por o Locador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

• Preciso alugar um apartamento por 12 (doze) meses porém os contratos são de 30 (trinta) meses, o que fazer ?

  O Contrato de Locação, de acordo com a legislação em vigor deverá ser de 30 (trinta) meses, porém pode-se negociar com o Locador e incluir a cláusula de isenção de multa após 12 (doze) meses.

• Sob quais condições o Locador pode iniciar uma ação de despejo contra o Locatário ?

  O Locador pode pleitear a retomada do imóvel através de Ação de Despejo nos seguintes casos:

  • Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
  • Por falta de pagamento de aluguel e acessórios da Locação.
  • Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
  • Pelo instituto da denúncia vazia.
  • Por mútuo acordo. Quando pactuada a desocupação por escrito, com antecedência mínima de 06 (seis) meses.
  • Em decorrência da extinção do Contrato de Trabalho.
  • Para uso próprio, de seu conjugue, ou de seu companheiro.
  • Para uso residencial de descendentes ou ascendentes que não tenham imóvel próprio.
  • Para reformas (desde que obedecidas as condições legais para a referida tomada).
  • Outros casos previstos em Lei superveniente ao início de vigência da Lei 8.1245/91.
• É possível a liberação de multa contratual ?

  Com certeza a possibilidade de liberação de multa contratual ou a redução da mesma é absolutamente possível, porém desde que seja consentida pelo Locador.

• Quais as obrigações e responsabilidades do Fiador ?

  O Fiador solidário é o principal responsável pelo Contrato de Locação, cabendo a ele o cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

Valores e multas

• Estou enfrentando dificuldades no pagamento do aluguel, multa ou contas de órgãos públicos. O que pode ser feito ?

  As dificuldades neste sentido só poderão ser resolvidas através de diálogo com o Locador, por intermédio da administradora, pois só um acordo com o proprietário poderá solucionar questões deste tipo.

• Sobre o índices de reajuste, é possível ter o valor do aluguel reduzido? Quando o período do aluguel pode ser reajustado?

  Os reajustes são feitos anualmente.
  Os índices podem ser pactuados livremente optando-se por aquele que melhor convier às partes. Os aluguéis, no entanto, não podem ser indexados por salário mínimo.
  Quanto à redução do aluguel, isso é possível desde que haja consentimento por parte do Locador e as partes pactuem tal redução.

• O que deve fazer o proprietário quando descobre que o locatário não pagou o IPTU ?

  Pode ingressar com Ação de Despejo por Infração Contratual e cientificar os fiadores solidários.
  Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o Locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

• Como funciona o sistema de corretagem em vendas ?

  O CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) estabelece que os honorários devidos pela intermediação na transação imobiliária é de 6 a 8 %.

Questões gerais sobre Imobiliárias

• Qual o procedimento para a entrega de um imóvel ?

  O locatário deve notificar por escrito a sua intenção de desocupar o imóvel com antecedência mínima de 30 dias. Vencido este prazo, o Locatário deve desocupar o imóvel, entregar as chaves do mesmo à imobiliária, juntamente com as 3 (três) últimas contas de luz devidamente pagas e providenciar o desligamento junto a CPFL 3 dias após a entrega das chaves. Para o encerramento efetivo da Locação, deve ainda o Locatário fazer o acerto final atentando para a vistoria de saída do imóvel. Só após preenchidas todas essas formalidades legais é que estarão o Locatário e Fiador exonerados das responsabilidades da Locação.

• Qual a diferença entre Locador e Locatário ?

  Locador é o proprietário do imóvel, geralmente representado por uma administradora. O locatário é o que aluga o imóvel para moradia ou uso comercial.

• Estou com problemas na estrutura do imóvel por mim alugado. A quem devo recorrer ?

  Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados ao Locador ou ao seu representante legal sempre de forma escrita e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.
  O CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) estabelece que os honorários devidos pela intermediação na transação imobiliária é de 6 a 8 %.

Questões comerciais

• Qual a importância da Localização do imóvel ?

  Localização deve ser o primeiro fator a ser considerado pelo comprador.
  A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel.
  Visite o local tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam as condições de trânsito e barulho.

• Gostaria de conhecer um imóvel em condomínio fechado. O que é preciso ?

  É necessária a autorização do Proprietário Locador, e na maioria das vezes, o condômino exige que os visitantes sejam acompanhados pelo corretor de imóveis, devidamente credenciados.

• Comprar imóvel pela internet é uma opção real ?

  Sim, pois facilita a seleção e análise prévia do imóvel que você procura. Porém é extremamente aconselhável que você visite a empresa responsável e conheça sua estrutura e profissionalismo.

• Comprar um imóvel ocupado é arriscado ?

  Se o morador for o proprietário, não há problemas, porque sempre será possível negociar a desocupação como requisito para pagamento. Se for um locatário, o melhor é verificar a situação.